كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات هو طرح يجول في بال العديد من مالكي وتجار العقارات. حيث يعد تقدير قيمة العقار من الأمور الهامة جدًا للعاملين في هذا المجال. فلتحقيق ربح أعظمي يتوجب أن يعرف المستثمر كيفية تقييم العقار وتحديد قيمته الحقيقية. وإجراء تخمينات دقيقة نوعًا ما ليستطيع تقدير الربح الذي يستطيع تحقيقه من عمليات البيع والشراء. وبالاعتماد على هذه التخمينات يمكن اتخاذ قرار أفضل في موضوع بيع وشراء العقارات. وخصوصًا أن تقييم العقارات يعتبر من الأمور الصعبة نظرًا للميزات الفريدة لكل منها من موقع وحجم ووسائل راحة متوافرة. علاوة على ذلك فإن العرض والطلب الموجودين في منطقة ما يلعبان دورًا هامًا جداً في تحديد هذه القيمة.
سنتحدث في مقالنا كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقارات عن مجموعة من الأمور والقضايا الواجب أخذها بعين الاعتبار عند تحديد قيمة العقار فلنتابع معًا هذا المقال ولنتعرف أكثر على هذه الأمور.
مفاهيم أساسية في تقييم العقارات
يمكن تعريف قيمة العقارات من الناحية الفنية على أنها القيمة الحالية للمنافع المستقبلية الناشئة عن ملكية العقار. وعلى عكس العديد من السلع الاستهلاكية المستخدمة فإن الفوائد المترتبة على العقارات تؤتي أكلها على المدى البعيد. لذلك يجب أن يؤخذ أثناء تحديد القيمة الحقيقية للعقارات الجوانب الاقتصادية والضوابط الحكومية والظروف البيئية التي ستلعب دورًا كبيرًا في عناصر القيمة الأربعة الآتية:
- الطلب: وهو الرغبة أو الحاجة للملكية مدعومًا بالوسائل المالية.
- المنفعة: وهي القدرة على تلبية رغبات واحتياجات المالكين.
- الندرة: وتمثل العرض المحدود للعقارات المنافسة.
- قابلية النقل: وتتمثل بسهولة نقل حقوق الملكية من شخص إلى آخر.
علاقة قيمة العقار بالسعر والتكلفة
بشكل عام فإن قيمة العقار لا تساوي بالضرورة تكلفته أو سعره فقط حيث تشير التكلفة إلى النفقات الفعلية المترتبة من مواد ومستلزمات في حين أن السعر هو المبلغ الذي يدفع الشخص مقابل الحصول على شيء ما. وبذلك نلاحظ أن للسعر والتكلفة تأثير على قيمة العقار إلا أنهما ليسا الحاكمين المطلقين للقيمة. فعلى سبيل المثال إذا كان سعر منزل 150 ألف دولار فهذا لا يعني بالضرورة أن قيمته ستكون 150 ألف. كما ويعود ذلك إلى أنه إذا لاحظ المالك الجديد عيبًا خطيرًا في المنزل وتحديدًا بأحد عناصره الإنشائية الحاملة فسيترتب عليه انخفاض واضح في قيمة المنزل وصولًا إلى رقم أدنى من سعره.
القيمة السوقية للعقار
يعتبر تقييم العقار بأنه رأي أو تقدير لقيمة العقار ضمن تاريخ محدد ويستخدم هذا التقييم عادة من قبل الشركات، والوكالات الحكومية، والأفراد، والمستثمرين، وشركات الرهن العقاري عند اتخاذ القرارات المتعلقة بالمعاملات العقارية بهدف تحديد القيمة السوقية للعقار وهي السعر الأكثر احتماليةً والتي يتوقع أن يجلبها العقار عند عرضه في السوق. إلا أن هذا السعر لا يمثل بالضرورة سعر السوق. فمن الممكن أن يبيع المالك العقار بأقل من قيمته السوقية إذا كان مدينًا ويترتب عليه سداد الدين أو إذا كان العقار مرهونًا وأصبح وقت سداد الرهن قريبًا.
طرق تحديد القيمة الحقيقية للعقارات
يعتمد تقييم العقارات على جمع ممنهج للبيانات وتحليلها معطيًا بذلك عددًا من التفاصيل الضرورية المتعلقة بالمنزل. والتي تمثل أساسًا مهمًا في عملية التقييم. وسنعرض في مقالنا لليوم ثلاث طرق أساسية لتحديد قيمة العقارات وسنذكرها تباعًا.
طريقة مقارنة المبيعات
تستخدم طريقة مقارنة المبيعات بشكل كبير في تقييم العقارات الموجودة في نفس المنطقة ويطلق عليها أحيانًا طريقة بيانات السوق حيث تعتمد هذه الطريقة على تقدير القيمة الحقيقية للعقار من خلال مقارنته مع عقار بخصائص مشابهة بيع مؤخرًا. كما يشار إلى هذه الخصائص المتشابهة على أنها خصائص قابلة للمقارنة ومن أجل إجراء مقارنة صحيحة يجب الانتباه إلى الأمور الآتية:
- وجود تشابه كبير بين العقارين.
- أن يكون العقار قد بيع خلال العام الماضي ضمن سوق تنافسي مفتوح.
- عملية البيع جرت في ظل ظروف سوق نموذجية.
وللوصول إلى نتائج دقيقة يتوجب إجراء ثلاث أو أربع مقارنات على الأقل خلال عملية التقييم. علاوة على ذلك فإن أهم العوامل الواجب مراعاتها عند تحديد العناصر القابلة للمقارنة هي الحجم والميزات وهي أمور عادةً ما يكون لها دور كبير في التأثير على القيمة السوقية للعقار
ونظرًا لعدم وجود عقارين متشابهين بالمطلق فإننا سنجري بعض التعديلات على الأسعار لمراعاة الميزات المختلفة والعوامل الأخرى التي ستؤثر على القيمة ومنها:
- عمر وحالة المبنى.
- الموقع والذي يلعب دورًا مهمًا في تحديد القيمة.
- مميزات العقار من مساحة الشقة إلى المناظر الطبيعية التي يطل عليها بالإضافة إلى جودة الإكساء.
- تاريخ عملية البيع حيث من الممكن حدوث تغيرات اقتصادية بين تاريخ البيع وتاريخ التقييم.
طريقة التكلفة
يمكن الاعتماد على طريقة التكلفة لتقدير القيمة الحقيقية للعقارات التي أعيد تأهيلها. حيث تتضمن هذه الطريقة الاعتماد على تقديرات منفصلة لقيمة العقار والأرض مع مراعاة عدد من القضايا منها استخدام العقار.
وتعتمد هذه الطريقة على أن المشتري الجديد للعقار لن يدفع سعرًا بالعقار يفوق مجموع سعر الأرض وسعر بناء العقار مجتمعين. كما تعتبر هذه الطريقة مفيدةً عندما يكون العقار قيد التقييم إلا أنه لا يباع كثيرًا مثل المدارس والمستشفيات والمباني الحكومية.
كما ويمكن تقدير تكاليف البناء بعدة طرق منها طريقة تكلفة المتر المربع حيث سيخمن الشخص تكلفة المتر المربع ومن ثم يضرب بالمساحة الإجمالية للبناء ليحصل على قيمة العقار الحقيقة. علمًا أن كلفة المتر المربع الواحد سيحمل عليها كلفة العمالة والمواد والتركيب والربح أيضًا.
وتجدر الإشارة إلى ضرورة تخفيض قيمة العقار تبعًا لدرجة استهلاكه لما يلعب دورًا سلبيًا في ميزات العقار فعلى سبيل المثال عند وجود تدهور مادي فإن قيمة العقار ستنخفض بالمبلغ المالي اللازم لإجراء الإصلاحات اللازمة.
وبالتالي يمكن تلخيص هذه الطريقة بإننا إذا أردنا تحديد قيمة العقار وفق طريقة التكلفة فيتوجب علينا:
- تقدير قيمة الأرض الشاغرة.
- التبنؤ بالتكلفة الحالية لإنشاء العقار مع التحسينات اللازمة للموقع.
- تحديد التكاليف المترتبة على إعادة تأهيل الأجزاء المتهالكة في العقار.
- حسم هذه التكاليف من قيمة الأرض وتكاليف البناء للوصول إلى قيمة العقار الإجمالية.
طريقة رسملة الدخل
تستند هذه الطريقة على العلاقة بين معدل العائد الذي يتطلبه المستثمر وصافي الدخل الذي تنتجه الممتلكات. حيث تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة العقارات المولدة للدخل مثل المجمعات السكنية ومراكز التسوق والمكاتب. كما يمكن أن تستخدم هذه التقييمات مع العقارات التي يتوقع أن تولد دخلًا مستقبليًا بالإضافة إلى تلك التي يترتب عليها مصروفات ثابتة ومتوقعةً.
ولهذه الطريقة خطوات معينة لتنفيذها وهي:
- تقدير الدخل الإجمالي السنوي المحتمل.
- التنبؤ الأولي للخسائر المتوقعة من تحصيل إيجارات وغيرها من أمور الصيانة.
- تحديد مصاريف التشغيل السنوية لاقتطاعها من الدخل الصافي التشغيلي السنوي.
- تقدير السعر الذي سيدفع من قبل المستثمر.
- تطبيق معادلة الرسملة على صافي الدخل التشغيلي السنوي.
تحديد القيمة الحقيقية للعقارات من قبل البنوك
تقييم البنوك العقارات بالاعتماد على عدد من الشركات المتخصصة في هذا المجال وذلك بالاعتماد على طرق متنوعة بالإضافة إلى عمليات فحص ومعاينة دقيقة للعقار للتأكد من أن سعر العقار المطروح مناسب لقيمته السوقية. وبناءً على هذا التقييم تحدد القيمة الحقيقية للعقار.
ختامًا نلاحظ بأن تحديد قيمة العقار من الأمور الهامة جدًا أثناء عمليات البيع والشراء والرهن العقاري لذلك يعتبر تحديد هذه القيمة موضوعًا حساسًا وبحاجة إلى جدية أثناء التفنيذ. نرجو أن نكون قد وفقنا في عرض المعلومات اللازمة عن هذا الموضوع نلقاكم في مقالات قادمة.